华泰证券研报指出，3月11日，自然资源部、财政部发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》。本次文件增量信息在于：进一步规范收地范围；明确申报审核流程；强调资金和收益的综合平衡。根据中指院的数据，截至3月10日，广东、四川、吉林、江西等已公示拟使用专项债券收地的金额约500亿元；同时，北京、广东已率先发行用于土地储备的专项债券共424亿元，其中广东的307亿元全部用于回收闲置土地。我们预计规范文件的持续出台有望给予地方政府更加明晰的操作指引，加速专项债券收地的落地，从而平衡土地供需、改善房企流动性，进一步筑牢“止跌回稳”的趋势。
全文如下华泰 | 房地产：土地收储指引更加明晰，落地进程有望提速
核心观点
3月11日，自然资源部、财政部发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》。相较于24年11月的自然资源部文件（明确了收地范围、价格和用途，具体可参考我们的报告《收地指引出炉，关注三大要点》（24.11.11）），本次文件增量信息在于：1、进一步规范收地范围；2、明确申报审核流程；3、强调资金和收益的综合平衡。根据中指院的数据，截至3月10日，广东、四川、吉林、江西等已公示拟使用专项债券收地的金额约500亿元；同时，北京、广东已率先发行用于土地储备的专项债券共424亿元，其中广东的307亿元全部用于回收闲置土地。我们预计规范文件的持续出台有望给予地方政府更加明晰的操作指引，加速专项债券收地的落地，从而平衡土地供需、改善房企流动性，进一步筑牢“止跌回稳”的趋势。
增量信息1：进一步规范收地范围
本次文件指出，各地要优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划，24年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围。参考我们在《我国有多少存量房地产土地库存？》（25.1.5）中的测算，截至24年10月末，我国存量未开工土地计容建面约12.9亿平，这些土地可能优先成为土地储备的对象。进一步结合中指院的数据，空间维度，江苏、山东闲置土地绝对规模较高，若考虑“闲置土地/土地出让面积”，则重庆、云南、辽宁、宁夏、青海的库存压力相对更大；时间维度，20-23年出让的地块占到63%。
增量信息2：明确申报审核流程
本次文件明确了地方各级自然资源部门在专项债券发行前后的职责，包括编制并审核项目实施方案、指导督促有关方面及时上缴专项债券还本付息资金、配合财政部门做好相关专项债券发行管理等相关工作等，同时要求地方各级财政部门要做好用于土地储备的专项债券发行管理监督工作。其中，“自审自发”试点地区经省级人民政府审核批准后即可发行，无需财政部、自然资源部审核，政策落地效率可能更高，具体包括北京、上海、江苏、浙江、安徽、福建、山东、湖南、广东、四川及河北雄安新区。
增量信息3：强调资金和收益的综合平衡
本次文件强调用于土地储备的专项债券发行和使用应当严格对应到项目，确保项目融资收益平衡。同时也留下一定灵活操作的空间：一方面，允许专项债券资金可在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用，但以单个土地储备项目为单位，确保项目融资收益平衡，这在广东省今年发行的专项债券中已有体现；另一方面，强调合理确定专项债券用于土地储备的发行期限，并未限定具体期限，地方可根据土地市场供需关系自行确定。
投资建议
土地收储政策的推进有望进一步改善地产的库存问题，我们看好重点城市区域市场的量价回升，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的“三好”房企的估值修复，同时业绩与现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。
风险提示：地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。
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