中信证券认为，困扰民企物业服务公司的历史问题已经消散，企业的分红普遍具备很强吸引力，现金资产具备安全边际。而且，绝大多数民企物业服务公司经营性现金持续净流入，高分红是完全可持续的。和2024年秋天不同，当前物业服务板块可能的催化剂，并不是地产领域信用的好转（当然地产信用也是平稳的），而是即将公布的2024年年报有望兑现可持续的高分红，以及长期稳健发展的愿景。推荐当前头部民营物业服务企业。
全文如下物业服务｜推荐民营物企：现金价值雄厚，回款分红积极
我们认为，困扰民企物业服务公司的历史问题已经消散，企业的分红普遍具备很强吸引力，现金资产具备安全边际。而且，绝大多数民企物业服务公司经营性现金持续净流入，高分红是完全可持续的。和2024年秋天不同，当前物业服务板块可能的催化剂，并不是地产领域信用的好转（当然地产信用也是平稳的），而是即将公布的2024年年报有望兑现可持续的高分红，以及长期稳健发展的愿景。我们推荐当前头部民营物业服务企业。
▍历史因素形成的估值洼地。
当前，我们统计的样本民企物业管理公司的市值/企业在手资金为1.9x，我们预计这些企业2024年股息率为5.6%，如果剔除金科服务，预计为6.0%。由于历史上房地产关联方出险，部分应收款出现坏账，这些企业融资并购扩张的发展路径被证伪，民营物业服务公司的市值相较历史高点大幅下降，截至2025年3月13日收盘价，融创服务、碧桂园服务、永升服务、新城悦服务、金科服务股价都较历史高点下降了超过90%。
▍部分公司具备现金持续造血能力。
2022年之后，物业服务板块逐渐进入低潮，此后所有民企物业服务公司基本暂停规模并购资金投入，也没有股权融资。我们认为，从2023年开始，民营物业服务公司的报表货币资金科目，就可以视为公司内生积累的结果。相比2023年初，头部民营企业在提高分红的基础上，货币资金整体没有出现下降；其中，货币资金增加最快的民营物业服务公司是永升服务和滨江服务，分别增加了47%和20%。由此可见，优秀的物业服务公司本身具备持续造血能力，可以为股东持续创造价值。
▍企业分红慷慨，股息率已经具备很强吸引力。
2022年行业进入低潮之后，大多数民企物业服务公司虽然失去关注度，股价大幅下行，但仍坚持了持续现金分红。这其中，现金分派比例较高的公司，股利支付率均达到70%。
▍公司治理明显进步，大股东立场“物业优先”。
总体而言，民企物业服务公司治理问题，尤其是关联地产公司拖欠物业服务公司款项的问题，在存量上虽然没有彻底解决，但在增量上得到了明显的控制，样本公司业主增值服务毛利占比从2020年的21%下降到2024年上半年的6%。关联方应收款增长也大幅放缓，2024年上半年关联方应收款同比仅增长10.9%，比2022年和2023年52.2%及24.7%的增速有明显下降。更重要的，随着房地产行业供给侧改革的推进，许多民企物业管理公司在保留独立性的同时，关联地产公司反而陷入了债务重组的局面。从大股东（实控人）本身利益立场而言，其更需要维持物业服务公司资金独立安全。此外，物业服务公司现金牛和低估值性质决定了这些企业的股票增发和股东减持可能性较低。
▍风险提示：
地产行业下行超预期，周期性业务受到影响的风险；分红不及预期的风险；部分标的流动性较差的风险。
▍投资建议：
我们认为，困扰民企物业服务公司的历史问题已经消散，企业的分红普遍具备很强吸引力，现金资产具备安全边际。而且，绝大多数民企物业服务公司经营性现金持续净流入，高分红是完全可持续的。和2024年秋天不同，当前物业服务板块可能的催化剂，并不是地产领域信用的好转（当然地产信用也是平稳的），而是即将公布的2024年年报有望兑现可持续的高分红，以及长期稳健发展的愿景。
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